19.03.2017

16 vuotta suomalaista kiinteistömarkkinaa, osa II

Mitä muuta on tapahtunut sillä aikaa, kun kiinteistömarkkinasta on tullut muotiala? Markkina on varmasti lopullisesti jakautunut kahtia. On kiinteistöjä, jotka kiinnostavat ulkomaisia sijoittajia, ja kiinteistöjä, jotka eivät kelpaa kuin paikalliselle sijoittajalle tai eivät kenellekään. Ensimmäinen kiinnostusta jakava tekijä on tietysti sijainti. Pääkaupunkiseutu kelpaa kaikille, mutta sen jälkeen tulee pitkä väli ja Tampere. Sen jälkeen puhutaan muista kasvukeskuksista, mutta allokaatiot näissä kaupungeissa ovat jo todella pieniä. 

Tavallaan tämän hyvin ymmärtää. Kun iso kiinteistö pienellä paikkakunnalla jää tyhjäksi, on lähes mahdotonta löytää uutta saman kokoluokan vuokralaista. Yleensä kiinteistöt joudutaan pilkkomaan pieniin osiin, joka ei Lontoosta katsoen ole kovin seksikästä. Lisäksi markkina-arvon kanssa tulee ongelmia, kun vuokrasopimukset loppuvat. Tällöin vuokralaisella on kaikki valtit käsissään, kun neuvotellaan uutta vuokrasopimusta. Siksi on kovin vaikea ymmärtää, että palvelutaloja myydään pienillä paikkakunnilla, niin kuin ne olisivat kaikkein kiinnostavimpia kohteita. Palvelutaloja ennen näin kävi logistiikkakiinteistöille, kunnes huomattiin niiden olevan ihan tavallisia varastoja. Nyt ne eivät taas kelpaa kenellekään. 

Mikä tässä on kaikkein huolestuttavinta? Suomalaisilla kiinteistösijoittajalla ei tunnu olevan mitään yhtenäistä linjaa saati näkemystä, vaan täällä mennään muiden mukana ja melkein aina jälkijoukoissa. Tämä varmasti johtuu siitä, että meidän sijoituskulttuurimme on niin nuorta, ettemme osaa olla vielä suunnannäyttäjiä, vaan meille jää seuraajan osa. 

Esimerkkeinä voidaan tarkastella isoja toimijoita Technopolista ja Spondaa. Molemmilla on suuret tavoitteet mennä ulkomaille, ja samalla vähentää kiinteistöjen määrää Suomessa muualla kuin pääkaupunkiseudulla. Mitä tämä sitten tarkoittaa? Se tarkoittaa luopumista paikoista, joissa olet kuningas ja menet markkinaan, jossa jäät vääjäämättä rengiksi. Samalla myydään kiinteistöjä, joiden tuottovaatimus on esimerkiksi 9 prosenttia, ja niitä ostetaan ulkomailta 5 prosentilla. Automaattisesti näiden toimien jälkeen yhtiön kannattavuus heikkenee. Varmasti Oslon keskustan kiinteistön saa helpommin myytyä kuin Oulun, mutta Oulussa kaikki keskustelevat kuninkaan kanssa. Esimerkiksi Oslossa  rengin tulee pyytää audienssia, että pääsee edes vuokralaisen juttusille. En näe tässä mitään järkeä.

Minusta kaiken salaisuus on erikoistuminen, niin kuin se on kaikessa globaalissa liiketoiminnassa. Vain silloin voit olla hyvä jossain ja saavuttaa pitkällä aikavälillä lisäarvoa kaikille: yhtiölle ja omistajille, mutta myös asiakkaille eli vuokralaisille. 

Mielestäni tässä kaikessa on unohtunut asiakas, joka loppujen lopuksi tämän leikin maksaa. Miksi näin on käynyt? Se johtuu alan tämän hetken pankkiirivetoisesta ajattelusta, jossa riittävät portfolioteoriat, mutta yksittäinen kiinteistö tai yksittäinen asiakas ei ole keskiössä. Missään muussa bisneksessä kuvio tuskin toimisi. Mihin tämä johtaa? Siitä lisää blogin kolmannessa osassa!

Janne

Mistä suomalaisen kiinteistömarkkinan tarina alkoi? Blogin ensimmäiseen osan pääset tästä

Tagit: Blogi

Ota yhteyttä